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脱欧新形势税收汇总出炉

2016年08月01日 12:33
(作者:英国华商报)



脱欧公投结果揭晓以来,海外购房者前来咨询数量爆增50%,无数高价房产在此期间售出。新形势下,对于已经成功抄底的投资者,之后要面临的税收问题不容小觑。本期《英国房产与投资专刊》为您从海外购房者角度,理清个人所得税,印花税,资本利得税等细则,助您在养房之际也胸有成竹。

 

在脱欧公投刚刚揭晓的几日,无数投资者犹豫房子是该买还是卖。现在我们回头看,虽然一部分买家做了放弃和观望的决定,但很大一部分则是借着英镑走低的东风跟上大部队前来抄底。英国《每日电讯报》本月发布一组数据,自脱欧以来海外购房者来英垂询数量爆增50%。

 

这批海外投资者接着英镑兑美元降低11.5%,兑欧元降低10.5%的疲软之际,大举来英,不少伦敦高价房产在沉寂许久之后以十分诱人的价格被转手,例如一位美国买家入手了一套位于著名的高价项目海德公园1号(One Hyde Park)房产,购入价格比脱欧前便宜了567万英镑(原价6300万英镑)!

 

对于广大海外购房者来说,虽然不少房产的“折后价”足以cover掉大部分多交的印花税(Stamp duty),不过,不论您十分已经成功抄底,或是在前来抄底的道路上,房子买到之后所面临的一系列税收问题仍是个足以令人“头大”的事。那么在如今的后公投时代,抄底完毕我们要面对哪些基本的税收问题呢?一些政策是否发生改变?下面我们就来以海外购房者角度为大家梳理一二。

 

印花税


关于印花税(Stamp duty)的变动,我们在之前的文章中已经强调过多次,即所有价格超过40,000英镑以上住宅投资房产和额外自住房均需交纳3%的税金。下面我们为大家按住宅房产和商业房产更新列表为大家参考:

 

住宅房产(Residential Property)

房产价值

税率

高档税率

少于£40,000

0%

0%

£40,000-125,000

0%

3%

£125,000-250,000

2%

5%

£250,000-925,000

5%

8%

£925,000-1,500,000

10%

13%

£1,500,000以上

12%

15%

 

商业房产(Non-residential Property)

房产价值

税率

少于£150,000

0%

£150,000-250,000

2%

£250,000以上

5%

 

*以公司名义持有英国高价住宅房产年费

在印花税新政公布以后,不少投资者为合理避税采取以公司形式持有多套房产的方式。需要注音的是,以公司名义持有英国高价住宅房产需要交纳年费,具体如下:

房产价值

年费

£500万-100万

£3,500

£100万-200万

£7,000

£200万-500万

£23,350

£500万-1,000万

£54,450

£1,000万-2,000万

£109,050

£2,000万以上

£218,200

 

个人所得税


如果您抄底的房产不是用来自主,那么对于房产投资者来说,当您的租金收入减去出租费用有盈余,那么便需要付个人所得税(Income Tax)。一般来说房产持有者通过准备个人年度自估纳税申报或根据海外房东税务计划要求申报交税。

 

具体需要交付多少税金,是采取从0%-45%的累进税率,即:

个人所得税

2016/17

2015/16

起征金额

£32,000

£31,785

低档税率

20%

20%

金额

£32,000

£31,785

中档税率

40%

40%

金额

£150,000

£150,000

高档税率

45%

45%

 

可以看出个税的变动就是今年起征点提高了215英镑,其余暂无变动。

 

作为海外投资者,如果您将抄底买来的房产用于出租(不在此居住),那么您就成为了海外房东(Non-Resident Landlord, NRL),不论您个人是否居住在英国,您所有在英房产租金收入还是需要纳税的。

 

海外房东税务政策


目前的政策是,海外房东每税务年度必须向税务局如实申报其英国租金收入,个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报,,并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。针对于现今的 2016/17 税务年度,如果年收入不超过32,000英镑,个人所得税税率为20%;如果年收入介于32,001到150,000英镑,税率为 40%;若年收入超过150,000英镑,税率为45%(见上表)。海外房东可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,目前为11,000英镑。

 

年度租金所得的计算是在一个税务年度,即从每年的4月6日到来年的4月5日,以应收租金减去累积费用。需要注意的是这不同于中介或者租客的现金计算法。

 

海外房东可以向税局申请租金基本税抵减递延,税局会批准申请如果海外房东满足以下条件:

海外房东没有延迟的英国税务事务;

或从来没有任何的英国纳税义务;

或在递交申请的税务年度,海外房东预测不会有英国纳税责任。

如果申请成功,税局会发给海外房东或者是其代理人,例如房屋中介或代理会计师确认信。

 

在一些税费中有一些费用是可以抵扣的,一般包括以下几类:

Accountancy expenses 会计费用 

Inventory costs 房屋交接清点费 

Rent collection costs 租金管理费 

Gardening 园丁费

Mortgage interest 贷款利息

Letting agentsfees 中介费

Maintenance contracts 维护管理费

Rates 地方政府税

Advertising costs 广告费

Cleaning 清洁费

Council tax 地方市政税

Insurance 保险费

Legal & professional fees 法律即专业咨询费

Service charges 房屋服务管理费

Service gas/electricity/water 水电煤气费

Repairs & decoration装修及维修费用

 

注意:

1 对于资本性质的费用,在计算租金纳税基数时是不允许被抵扣的,例如购买土地,房屋的本金及房屋改造费用。

2 如果在计算时您选择10%磨损津贴补偿方式,家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

 

小标题4:资本利得税

如果您今后由于种种原因需要将房产出售,根据现有的新政策,目前海外房产投资者出售其直接持有的英国住宅房产后也需要交纳资本利得税(Capital Gains Tax)。新政策适用范围除了所有海外房产投资者个人,还有受托人及特殊架构的公司。

 

税率方面,个人是18%或28%两档;公司为20%;信托投资者为28%。关于支付时间,一般为房产交易完成后30天内支付(如果不是通过个人纳税申报途径)。资本利得税可以申请到税务减免的可能性很小,即便您曾经在房产中居住过。

 

另外,一些投资者往往会有一个疑问,那就是“如果我的居住国也要征收出售英国房产的利得税,那么我可以申请减免吗?”在这里房姐明确回答您:不可以,出售英国房产利得是需要交纳英国利得税的。如果您的居住国也需要为此纳税,根据两国之间双边税务协议,或许您可以将在英国交纳的利得税,作为在居住国交纳税款的抵减项目以避免双重纳税。

 

小标题5:税法更新

最后,一些近期刚刚实行的或是未来即将推行的税法更新需要大家留意:(按时间顺序)

2016年4月6日:10%磨损津贴(Wear and tear allowance)被废除

2017年4月1日:针对住宅房产,籍贯非英国的个人以离岸公司,信托方式持有英国房产架构的遗产税规避优势将被取消

2017年4月6日:房屋贷款利息可允许抵减额度将被限制

2019年4月6日:所有资本利得税(CGT)要在完成交易后30天内交纳,不论是否为英国纳税居民。

 

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